Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Thủ tục & Quy trình cần nắm

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì? Thủ tục, quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất ra sao? Lệ phí chuyển đổi như thế nào? Tất cả những thắc mắc trên sẽ được giải đáp chi tiết qua bài viết sau.

---

Trong quá trình sử dụng đất, vì nhiều lý do khác nhau mà chủ sở hữu đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng để phù hợp với nhu cầu ở thời điểm hiện tại. Thế nhưng, thủ tục, quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất như thế nào thì không phải ai cũng biết. Vì thế, trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp những thông tin liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để các bạn nắm rõ.

Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu. Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn phải xin phép hoặc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó, UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình. Với trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp vào mục đích thương mại, dịch vụ có diện tích từ 0,5 hecta trở lên phải được chấp thuận bởi UBND cấp tỉnh. Còn với các tổ chức xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận.

Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, những trường hợp dưới đây khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như: 

• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Việc chuẩn bị sẵn hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ theo yêu cầu sẽ giúp quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra nhanh chóng và thuận lợi. Theo đó, hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ có những loại giấy tờ dưới đây: 

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Với trường hợp tổ chức xin chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, bán kết hợp cho thuê… thì cần có văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Quy trình xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất 

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, quy định thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tiến hành theo 4 bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Cá nhân, hộ gia đình và tổ chức muốn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ với các loại giấy tờ đã nêu trên.

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên và môi trường. Các tổ chức nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và môi trường.
• Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, người nộp hồ sơ phải hoàn chỉnh theo quy định trong vòng 3 ngày.

Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu

• Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính chính theo đúng quy định của pháp luật. 
• Quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Trả kết quả

Sở/Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trả kết quả quả xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho người sử dụng đất ngay sau khi đã hoàn tất các nghĩa vụ về tài chính.

• Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
• Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn.

Lưu ý: 

• Thời gian nêu trên không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật.
• Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. 
• Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất 

Người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất có nghĩa vụ bao gồm: Tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Tiền sử dụng đất

Trường hợp 1: Chuyển đất vườn, đất ao gần nhà thành đất ở 

• Tiền sử dụng phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định / 2.

Trường hợp 2: Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

• Tiền sử dụng phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Trường hợp 3: Chuyển đất phi nông nghiệp sang đất ở

• Tiền sử dụng phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

Trường hợp 4: Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng

Đối với đất có nguồn gốc từ chuyển nhượng thì sẽ thu tiền theo 1 trong 3 trường hợp trên.

Lưu ý: 

• Các trường hợp cá nhân, tổ chức chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có nguồn gốc là đất ở sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Giá tính thu tiền sử dụng đất của các công thức trên là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Số tiền sử dụng đất của các loại đất khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng còn lại sẽ được xác định theo công thức:

Tiền sử dụng của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất của thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất/Tổng thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất x Số năm sử dụng đất còn lại.

Lệ phí trước bạ

Nếu đủ điều kiện chuyển đổi theo quy định, khi được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì cần đăng ký biến động về đất đai trước rồi mới được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Cá nhân, tổ chức sau khi xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng mới có đất do được chuyển quyền sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ, mức phí là 5% theo giá tính của UBND cấp tỉnh ban hành.

Mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Nếu bạn đang có ý định xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì hãy tham khảo mẫu dưới đây:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

…, ngày….. tháng …..năm ….

ĐƠN XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Kính gửi: Ủy ban nhân dân ……………….

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất ……………………………………………..

Địa chỉ/trụ sở chính:………………………………………………………………………………….

Địa chỉ liên hệ:……………………………………………………………………………………….

Địa điểm khu đất:……………………………………………………………………………………..

Diện tích (m2):………………………………………………………………………………………….

Để sử dụng vào mục đích: ………………………………………………………………………..

Thời hạn sử dụng:……………………………………………….………………………..

Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn; Các cam kết khác (nếu có)

………………………………………………………………………………………………………………….

Người làm đơn    

(Ký, ghi rõ họ tên)

Lưu ý: 

• Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền, nếu hộ gia đình cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi UBND cấp Huyện nơi có đất. Còn các tổ chức có yêu cầu thì điền là UBND cấp tỉnh nơi có đất.
• Ghi rõ họ, tên và thông tin cá nhân sử dụng đất/ cá nhân đại diện cho hộ gia đình/ cá nhân đại diện cho tổ chức hoặc thông tin tổ chức.

Từ những thông tin mà chúng tôi chia sẻ ở trên chắc hẳn bạn đã nắm rõ được thủ tục, quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất rồi phải không nào? Việc nắm rõ những thủ tục về giấy tờ, lệ phí sẽ giúp quá trình chuyển đổi diễn ra nhanh chóng và thuận lợi.