Đất nông nghiệp chiếm một phần lớn trong tài nguyên đất đai của Việt Nam. Vậy, đất nông nghiệp là gì? Có chuyển đổi thành đất ở được không? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau nhé!
Theo quan niệm truyền thống của người Việt, chúng ta có hiểu đơn giản rằng, đất nông nghiệp là đất được sử dụng để trồng lúa và hoa màu. Thế nhưng, thực chất đây không phải là khái niệm chuẩn xác nhất. Bởi, theo luật nhiều lần sửa đổi, ngoài trồng lúa hoa màu, thì có rất nhiều loại đất khác cũng được xếp vào đất nông nghiệp.
Vì thế, trong bài viết này chúng tôi sẽ giải thích cho các bạn biết đất nông nghiệp là gì? Đất nông nghiệp có chuyển đổi thành đất ở được không?
Nội Dung Chính
Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ các hoạt động sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng…Đây là tư liệu sản xuất vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, không thể thay thế ngành nông, lâm nghiệp.
Căn cứ vào Luật đất đai 2013, tùy theo mục đích sử dụng mà đất nông nghiệp được chia ra thành nhiều loại khác nhau bao gồm:
- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm.
- Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi.
- Đất rừng phòng hộ.
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất rừng sản xuất.
- Đất rừng đặc dụng.
- Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.
- Đất nông nghiệp khác như đất sử dụng để xây dựng nhà kính, các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm…
Đất nông nghiệp có chuyển đổi thành đất ở không?
Theo điểm D khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 (*), khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (gồm cả đất ở) phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi người dân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp sang mục đích làm đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi tắt là UBND cấp huyện) có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Tuy nhiên, một số trường hợp dù UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân nhưng khi ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa vào các điều kiện sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, có thể thấy rằng, nếu các cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở thì phải làm đơn xin phép UBND cấp huyện nơi có đất. Nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép khu vực đó được chuyển thì UBND cấp huyện sẽ cấp phép chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở cho bạn.
Hồ sơ, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Căn cứ Điều 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014, người sử dụng đất cần nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người sử dụng đất nộp hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
- Các giấy tờ nêu trên.
- Biên bản xác minh thực địa.
- Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.
- Với hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì cần có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
- Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở
Quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở được thực hiện qua những bước dưới đây.
Bước 1. Nộp hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở
Nơi nộp hồ sơ, căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 2555/QĐ-BTNMT về thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai, sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2: Phòng tài nguyên và môi trường tiếp nhận hồ sơ.
Bước 3: Bộ phận giải quyết yêu cầu
Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện những nhiệm vụ như sau:
- Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4: Thời gian trả kết quả
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn xem xét, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ. Không quá 25 ngày đối với các xã, miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Lưu ý:
- Thời gian trên không bao gồm ngày nghỉ theo quy định của Pháp Luật. Không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
- Khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với trường hợp người sử dụng đất muốn tách thửa để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, căn cứ theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục như sau:
- Cần nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa.
- Văn phòng đăng ký đất đai có nghĩa vụ thực hiện công việc đo đạc, chỉnh lý, lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Căn cứ theo Điều 70 Luật đất đai 2013, hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang ở sẽ được căn cứ vào hạn mức giao đất đối với đất nông nghiệp, người sử dụng đất chỉ được chuyển đổi đất theo hạn mức đó, cụ thể:
- Giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất.
- Giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá mười héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
- Giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 3 héc ta đối với mỗi loại đất.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 5 héc ta.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá 25 héc ta.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá 5 héc ta đối khu vực đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với khu vực miền núi.
Lệ phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Tùy vào hình thức nhà nước giao đất mà người sử dụng đất có phải nộp tiền hay không? Theo đó, văn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng như sau:
Thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch đối với trường hợp:
- Sử dụng đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở chuyển sang làm đất ở.
- Sử dụng đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng lại tách ra để chuyển quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 tách thành các thửa riêng sang đất ở.
- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở sẽ thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.
Thu tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch với các trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nhà ở.
Trên đây là những thông tin quan trọng giúp bạn trả lời được câu hỏi đất nông nghiệp là gì? Có chuyển đổi sang đất ở được không? Hy vọng đó sẽ là chia sẻ hữu ích giúp bạn hiểu rõ hơn về thủ tục, pháp luật để tránh những sự cố đáng tiếc xảy ra.
TÌM HIỂU THÊM:
